財産分与と不動産

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不動産の財産分与に関するよくあるご質問

例えば、夫の単独名義の不動産は財産分与の対象となるのでしょうか？

夫名義であっても、婚姻後に夫婦で築いた財産であれば、共有財産として、財産分与の対象となります。

マンションのように分割できない不動産はどのようにして分与するのでしょうか？

土地ならば分筆もあり得ますが、マンションのように分割できないものは、

売却して売却代金を分けたり、一方が不動産を取得して他方に代償金を支払う等の方法があります。

不動産価格は変動しますが、いつの時点で評価するのでしょうか？

離婚成立時の時価で評価します。

不動産の時価は、どのような方法で算出するのでしょうか？

不動産会社が無料で簡易査定をしてくれますので、複数の不動産会社から簡易査定を取り寄せる方法があります。

また、建物なら固定資産評価額、土地なら固定資産評価額や路線価を資料とすることもあります。

大雑把に言えば、固定資産評価額は時価の７０％、路線価は時価の８０％くらいの価格になります。

一方、厳密に時価を算出しようとすると、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになります。

不動産鑑定士は、現地調査などを行いますので、最低でも数十万の費用はかかりますが、正確な時価が出てきます。

現地調査の結果、簡易査定額よりもかなり増減することもありますので、高額不動産や複数の不動産をお持ちの場合は、

費用を払ってでも、鑑定をしてもらった方が、有利になることがあります。

当事務所には、提携の不動産鑑定士がおりますので、ご要望があれば、対応いたします。

その他、自宅を妻に財産分与する場合は、離婚成立後、しばらくしてから財産分与を行う等の細かいコツもありますが、

共有名義の不動産の財産分与について

離婚に伴う財産分与あたって、共有名義の不動産がある場合、どのような分け方があるのでしょうか。特に、住宅ローンが残っている場合に問題が複雑となります。

具体例を挙げてみましょう。夫と妻の共有名義（夫：50% 妻：50％）のマンションがあり、時価が3000万円、夫名義の住宅ローン債務が2000万円残っているとします。

この場合に、住宅ローンを借り入れている銀行との関係で押さえておくべきポイントが2つあります。1点目は、銀行と夫との金銭消費貸借契約の中で、住宅ローンの完済前に不動産の所有名義を変更するときには銀行の承諾を要する旨の定めがなされていることが一般的であるという点です。しかも、銀行に所有名義の変更を申し出ても承諾してくれないことが多いです。2点目は、銀行に債務者の変更を申し出ても、応じてくれることは期待できないという点です。つまり、夫は、銀行との関係では、完済するまで住宅ローンから逃れることは難しいということです。

以上の前提で、共有名義の不動産の財産分与の仕方としては、次のような方法が考えられます。

１　不動産を3000万円で売却し、住宅ローン2000万円を返済して、残った売却益1000万円を500万円ずつ分ける方法（※実際は不動産業者の手数料等も掛かりますが、分かり易くするために細かい話は省略します。）。

２　夫（または妻）が、銀行に対して住宅ローン2000万円を繰り上げ返済した上で、妻（または夫）に対し、売却益の2分の1相当額の500万円を払って、50%の持ち分名義を移転してもらう方法。繰り上げ返済の方法としては、実家からお金を借りたり、他の金融機関で借り換えをすることが考えられます。

３　所有名義と住宅ローンは、当面の間、現状維持の形にしておいて、夫と妻の間で、将来の取り決めをしておく方法。例えば、妻から夫に幾らかを払う代わりに、住宅ローンを完済したら、夫の持ち分名義を妻に移転すると約束した上で、その間の住宅ローンは、妻が負担するという取り決めをすること等が考えられます。

共有名義の不動産の分与は、金融資産などの他の財産の分与や養育費の支払い等にも影響を及ぼしますので、詳細は、離婚問題に強い弁護士に相談することをお勧めします。

不動産をお持ちの方で、離婚をお考えの方は、まずは当事務所にご相談ください。